关注:为何漳州房价高于泉州房价?原因是这样…

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近几年,闽南三个主要城市里,厦门的房价是当之无愧的标杆,而泉州和漳州的房价,却往往是漳州高于泉州,而不管是从国民经济水平、产业结构或者人口基数,泉州都优于漳州,泉州拥有约850万的常住人口(据说海外华侨还有700万),漳州约500万;泉州2016年GDP达6647亿,连续15年稳坐福建第一经济大市宝座,漳州仅3125亿;泉州是典型工业城市,民营经济发达,漳州是典型农业城市,产业相对落后。今天我们就来聊聊漳州在经济与人口不占任何优势的情况下,为何房价却高于泉州。
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第一,泉州市区对辖区的辐射力弱于漳州。


泉州的县域经济发达,辖区内拥有3个县级市和4个县,而其中就有晋江、石狮、南安、安溪、惠安均入选过全国百强县市,优越的县域经济也使得泉州旗下各县城房地产开发水平较为成熟,晋江去年住宅成交量超200万方,超过泉州市区,拥有世茂、万达、龙湖、宝龙、阳光城、中航城、恒大、中骏等大型地产商,城区建设不弱于泉州;石狮也拥有着世茂、阳光城、中骏、泰禾、恒大、万科等大型房企;南安有保利、中骏、碧桂园;安溪有宝龙、万达、恒大;泉州旗下多个县市的城区房地产开发水平都很成熟,也就德化和永春县城建设较落后,因此许多市民选择在本县市里置业,而非进入泉州市区置业,泉州市区的整体辐射力被削弱。反观漳州,除了龙海经济发达,城区开发水平较好,其余各个县的建设水平相对落后,因此各县城居民更乐意到漳州市区进行置业,漳州市区的辐射力强于泉州。也因此泉州市区房价上涨相对乏力,县域大批量的住房成交又拉低的全市均价;漳州则市区房价水平相对有需求支撑,且成交量也集中,整体房价受县域房价拉低的影响较小。

第二,泉州是典型工业城市,工业投资及自建房分流较多资金,而漳州是农业城市,居民投资渠道相对偏窄,资金流入商品住房概率大于泉州。


泉州的民营经济发达,而支撑其民营经济发展的最重要两项是厂房和设备,且泉州自古以来经商氛围较浓烈,因此泉州的市民在赚钱之后更倾向于继续投入工厂,进行厂房扩建和设备采购,而厂房多为乡下老家的自建房,自建房即满足了其工业产业的扩张需要,同时又可居住使用,当然也占用了较多的资金,因此弱化了居民投资商品住房的需求;而漳州以农业为主,随着农业用地开发日趋成熟,居民在农业上投入越来越少,且乡下自建房只需满足基本居住需要,不需考虑产业投入,因此在赚钱之后往往有所储蓄,待储蓄达到一定程度的时候,更倾向于进行商品住房的投资。

第三,漳州市政在厦漳同城化上更加主动,其房价水平与厦门的相关性更强,而泉州对泉厦同城并不热衷。


泉州和漳州均与厦门接壤,但相比泉州而言,漳州更主动的去融入厦门城市圈,早早的就在厦漳交界处规划了漳州港和角美两个区域作为厦漳同城化的试验区域,长泰更是一直想打造成为厦门人的养老度假地,同时在交通上积极融入厦门,大力宣导城际铁路和地铁线路,在公路建设上也积极投资建设厦漳同城大道和厦漳大桥,以此来助力漳州港和角美的城区建设,因此漳州的房价水平与厦门相关性较强,随着厦门房价的上涨,角美和漳州港成了厦门刚需的退守地,房价也随之高涨,甚至已超过市区房价,带动市区房价上涨,进一步拉升全市房价水平。而泉州与厦门接壤的南安和安溪部分,对于泉厦同城并不热衷,在同城配套上没有实际性进展,所以一直以来其房价与厦门房价的相关性几乎不存在,哪怕是2016年各大媒体抛出的厦门东也没有受到市场太大的认可,这与漳州力推的厦门西角美和厦门湾南岸漳州港形成鲜明对比。

第四,品牌开发商控盘程度对房价的上涨是正相关,漳州的地产格局基本由品牌开发商控制,而泉州的普通开发商仍拥有着较大的市场影响力。


目前漳州市场上的品牌开发商已基本占据了房地产市场上的主流,整个市场已基本处于品牌开发商控盘状态,品牌开发商的涨价动力明显强于普通开发商,在市场回暖之时,品牌开发商集体涨价的共识较强烈,且随着市场对品牌的宣导,客户对于品牌价值的认同感也越高,这也使得漳州品牌开发商可以在市场占有率和溢价率上都能占优。而泉州市场因早期许多土地均由普通开发商获得,品牌开发商的市场占有率明显低于漳州,尽管这些年随着库存的去化,泉州普通开发商的影响力正在弱化,但今时今日在泉州市场上仍占据的一定的市场份额,也因此在房价上涨的推动力上就会偏弱,因为普通开发商往往会通过价格优势来促进销售,品牌房企往往为了顾及销售量,而对于涨价就会更加谨慎。另外泉州应该是BGY和HD在福建布局最多项目的城市,BGY和HD的价格策略大家都懂的,对区域房价基本是负相关(BGD和HD朋友别喷我,我只是在就事论事而已)

第五,泉州多商人,泉州人的投资相对理性,漳州人比较淳朴,易被感染。


泉州人虽然豪爽,但也历来精明理性,因此在置业的时候对于价格的敏感度更高,因此不容易被开发商的造势感染,相反,漳州人略显淳朴,在开发商集体造势之下,更容易被感染。而房价的上涨即使有着客观条件的支撑,没有氛围的渲染也是很难实现的,所以居民的本性差异,使得漳州人对于价格上涨的接受程度会略高于泉州。

第六,泉州客户被厦门分流程度高于漳州。


大家都知道在厦门的房地产市场上,泉州人占据着非常重要的地位,无论是过去或者现在,泉州都是厦门房地产市场上最重要的客群之一,特别是在高端房产上。泉州民营企业发达,但是城市资源平台相对有限,而厦门作为经济特区、自贸区、副省级城市,其城市配套资源丰富,因此许多泉州人会选择放弃泉州,选择厦门置业,甚至也有许多企业将总部搬至厦门,因此厦门分流了较多的泉州客户群,而漳州因民营产业与厦门的互动性不大,且收入水平相对较低,因此更多选择漳州置业,受厦门市场分流的程度低于泉州。

虽然泉州目前的房价水平略低于漳州,但小编还是很看好泉州房地产市场的未来发展,随着泉州产业的升级,市政配套的完善,小编认为泉州房价超过漳州只是时间问题。


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